Il parcheggio sotteraneo

Giacomo De Lillo Cronache dal Palazzo
Corato - venerdì 26 febbraio 2010
Il parcheggio sotteraneo
Il parcheggio sotteraneo © n.c.

Questa volta sarò…breve. Seguirò uno schema, né aristotelico né kantiano, per esporre le linee essenziali di un progetto: quello del parcheggio interrato di Piazza Indipendenza realizzato attraverso la procedura del projet financing.

Ne illustrerò, per i pochi che non li conoscono già, gli aspetti positivi e quelli negativi, oltre che i contenuti della convenzione che disciplina i rapporti tra Comune e impresa aggiudicataria dei lavori e della gestione dell’opera.
Ma, cos’è un projet financing? Tanto tempo fa, secondo un’ottica puristica, si sarebbe definito un “barbarismo”.

Oggi, con la conseguita UE e perfino a prescindere dall’abusata globalizzazione, è la semplice riproduzione di elementi lessicali mutuati dalla lingua inglese per indicare un progetto che, sulla base della sua validità tecnico-economica, diventa suscettibile di interesse da parte di soggetti finanziatori che vedono garantito, attraverso la gestione dell’opera, il recupero del debito eventualmente contratto e la remunerazione del capitale di rischio.

In parole povere, nel nostro caso, il Comune ha ipotizzato la realizzazione di un parcheggio sotterraneo con il ricorso a risorse finanziarie private, offrendo in concessione il suolo, il sottosuolo e la gestione dell’opera realizzata per un predeterminato periodo di tempo e alle altre condizioni fissate in apposita convenzione.

Ritengo inutile sottolineare che le procedure seguite dall’Amministrazione, in linea con la normativa in vigore al momento della presentazione della proposta da parte del soggetto promotore, sono state, successivamente, nel 2007 e nel 2008, modificate, ed hanno previsto la cancellazione del diritto di prelazione in favore del promotore, perché in contrasto con la normativa europea, e l’obbligo, in capo alle Amministrazioni, di predisporre uno studio di fattibilità; di bandire una gara pubblica; di redigere una graduatoria tra le offerte presentate; di nominare promotore il soggetto risultato primo in graduatoria, di negoziare le migliori condizioni con quest’ultimo o, in caso di mancata accettazione, con i concorrenti successivi.
Ora, a partire dal 2008, il projet financing diventa più selettivo e maggiormente garante della trasparenza e degli interessi dell’Amministrazione.

IL PROGETTO
Al soggetto aggiudicatario della gara, un’ATI (Associazione Temporanea di Imprese), è stata affidata, oltre che la progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva, la sistemazione dell’area destinata a giardino ed a servizi di pubblica utilità, la realizzazione, su due piani, del parcheggio sotterraneo e la manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere nel loro complesso.

Il parcheggio risulta costituito, secondo quanto riportato dalla convenzione, da box della superficie netta complessiva di mq 602 al primo piano interrato; da 94 posti auto distribuiti tra il primo e il secondo piano interrato; da 25 posti moto al secondo piano interrato e da 24 posti auto al piano terra, sulla viabilità che delimita il parcheggio.

La durata della concessione è stabilita in 10 anni decorrenti dalla data del collaudo.

All’ATI, che potrà costituirsi in SpA o in Srl, è riconosciuto il diritto di cedere in uso novantanovennale i 31 box ( a realizzarsi su una superficie di 602 mq) al prezzo di Euro 2.600,00/mq, nonché i ricavi dall’affitto di posti auto e moto dalle ore 20:00 alle ore 8:00 al canone annuo, rispettivamente, di Euro 630,00 ed Euro 280,00. Le tariffe concordate prevedono, inoltre, il pagamento, da parte degli utenti, di 1 Euro all’ora per il parcheggio a rotazione delle auto (dalle ore 8,30 alle ore 19,30) e di 0,50 Euro all’ora per il parcheggio a rotazione delle moto.

LA RICHIESTA DI RINEGOZIAZIONE
Con nota in data 28 Aprile 2009, la ditta aggiudicataria dell’appalto ha rappresentato il quadro della situazione venutasi a creare in corso d’opera, lamentando:
1. la sopravvenuta necessità di realizzare, in piano interrato, la cabina di trasformazione MT/BT dell’energia elettrica;
2. la sopraggiunta impossibilità di posizionare paratie metalliche a protezione del manufatto dall’acqua di falda presente sotto la superficie della piazza, con la conseguente sostituzione delle stesse con 310 pali del diametro di cm 55 e della profondità di mt. 13.

3. la sopravvenuta esigenza di provvedere allo spostamento della centrale idrica antincendio e della relativa riserva idrica a seguito delle prescrizioni della Giunta comunale, in data 29 novembre 2007, circa il posizionamento di alcune piante di alto fusto sulla piazza, non previsto dal progetto.

Tutti “inconvenienti che hanno portato alla riduzione dell’area di parcheggio sotterraneo e alla conseguente perdita di n. 13 posti auto tra primo e secondo piano, oltre al restringimento degli spazi di manovra delle autovetture”.

Aggiunge la Ditta aggiudicataria che, in difformità da quanto previsto nell’avviso pubblico, nel sottosuolo della piazza “la presenza di fondazioni in cemento armato (ben armato e solido) della struttura già adibita a consultorio e sede dei servizi sociali (cadente e fatiscente secondo la Giunta che ne aveva deciso la demolizione n.d.r.), ha comportato un onere aggiuntivo.

A quanto precede – sostiene la Ditta – va anche addebitato il ritardo registrato nella ultimazione dei lavori.

Ma, l’evento più preoccupante che l’ATI lamenta è l’improvviso arresto della prenotazione di box auto, dopo le nove richieste pervenute fino al luglio 2008.

A modifica, quindi, di quanto previsto nella convenzione del 15 giugno 2007 stipulata tra la Ditta e il Comune, cui è cenno in precedenza, la ditta, avvalendosi delle disposizioni riportate dall’art. 19, comma 2bis, della legge 109/94 (legge Merloni) e dagli artt. 5, comma 2, e 13, comma 3, della convenzione, propone:
- la revisione della convenzione stessa, prima della prevista scadenza del secondo anno di gestione, come conseguenza della verifica dell’equilibrio economico finanziario tra investimenti, ricavi della gestione e tutela del pubblico interesse, nonché il riconoscimento delle quote di investimento eseguite e non previste dal progetto;
- la realizzazione, al 1° piano interrato, di 14 box auto chiusi invece dei 31 previsti in progetto e la trasformazione degli altri 17 in posti auto aperti;
- l’assegnazione in concessione novantanovennale dell’intera superficie del 1° piano interrato distribuita tra box e posti auto, questi ultimi in numero di 43;
- la riduzione del prezzo al mq. dei 14 box e dei posti auto appunto realizzati al 1° piano interrato.

Ove le proposte trovassero accoglimento, conclude la Ditta, dalla cessione novantanovennale dei box e dei posti auto si otterrebbe un ricavo di 1.537.000,00 Euro, inferiore a quello di 1.565.000,00 Euro previsto nell’originario piano economico finanziario.

Seguono 15 ulteriori ipotesi di distribuzione di box e posti auto sul medesimo 1° piano interrato: tutte più o meno riconducibili alla prima. In ogni caso, il prezzo di “vendita” dei box sarebbe ridotto da Euro 2.600,00/mq a Euro 2.200,00/mq e i prezzi dei posti auto varierebbe da Euro 23.000,00 a 18.000,00 ciascuno, a seconda della posizione e della dimensione.

E’ appena il caso di aggiungere che la nuova proposta della Ditta ipotizza l’incremento della originaria superficie di 602 mq, comprendendovi altri 11 posti auto da cedere in uso per 99 anni. Al secondo piano interrato sarebbero sempre previsti i 68 posti auto ed i 25 posti moto a rotazione.

TANTO PER CAMBIARE…
Che dire? Premesso che nella “variante” di cui innanzi si fa riferimento ai flussi di cassa (cash flow) rivenienti dalla vendita di box e posti macchina, è appena il caso di aggiungere che le modifiche richieste si giustificherebbero sul presupposto del violato equilibrio economico finanziario e sulla confermata tutela dell’interesse pubblico. Se così è, ma occorre dimostrarlo, l’ipotesi della revisione della convenzione potrebbe essere valutata. D’altra parte tutte le iniziative di questo Sindaco non sono state, forse, sempre assunte …“nell’interesse della città”?

Certo, se sono fondate le ragioni dell’ATI contro quelle del Sindaco ( e non ci troveremmo davanti al primo caso), è necessario coinvolgere un collegio di esperti in materia. Se poi c’è il rischio di violazione del principio che porrebbe l’alea economico-finanziaria a carico del concessionario, sarà sufficiente associarsi al 75% della cittadinanza e sostenere che ciò che conta è che un’altra opera pubblica sia venuta ad arricchire la dotazione infrastrutturale urbana.

A scanso di equivoci, personalmente ritengo il projet financing uno strumento valido da utilizzare soprattutto in tempi di magra per la finanza pubblica. Sono stato il primo, peraltro, a farvi ricorso nel 2001. Ho respinto, però, al mittente la proposta di compensare la ristrutturazione del teatro con la realizzazione e la vendita di rustici di cappelle funerarie quando ho constatato che il progetto proposto avrebbe consentito al promotore di lucrare più di quanto sarebbe stato giusto e che i costi avrebbero inciso pesantemente sulle tasche delle tante famiglie in attesa di un lotto cimiteriale.

E’ condivisibile , quindi, il ricorso al projet financing, applicando le procedure introdotte nel 2008, ma occorre oculatezza da parte dell’amministrazione pubblica. Oculatezza nella valutazione sia del progetto che del piano economico finanziario.

LA FALDA FREATICA SUPERFICIALE
La relazione geologica e geotecnica, redatta dal geologo dott. Michele Mangialardi, pone problemi di non poco conto. E’ scritto:
“ La falda superficiale, in Piazza Indipendenza, si attesta alla profondità di 3-4 metri e può raggiungere i 2 metri a seconda della stagione e delle zone.. Andranno, pertanto, ricercate soluzioni specifiche, a seconda delle circostanze, evitando di far compiere alla falda brusche escursioni di livello e/o eliminandola totalmente…La realizzazione di una struttura interrata di tali dimensioni potrebbe produrre uno sbarramento al naturale deflusso delle acque verso valle, con possibile innalzamento della piezometrica (cioè del livello “naturale” dell’acqua n.d.r.).

A tal proposito si dovranno progettare opere di controllo della piezometrica di tipo “Well Point” lungo il perimetro del parcheggio. Tale opera garantirebbe un livello costante dell’acqua”, considerato che, “con la realizzazione del parcheggio, il livello della falda può aumentare invadendo cantine e box già esistenti.”

VALUTAZIONI… A COSE FATTE
Non è un quadro, quello rappresentato dall’illustre geologo, del tutto rassicurante o che deponga a favore della scelta circa l’ubicazione del parcheggio interrato, anche se la trivellazione di 6 pozzi, ai quali si aggiunge uno preesistente, dovrebbe garantire un controllo dinamico della falda.

Il parcheggio, ad onor del vero, non presenta, al momento, vizi di entità rilevante, se non quello dell’accesso realizzato in violazione del Codice della strada e della limitatezza degli spazi di manovra; l’area destinata, invece, a verde pubblico attrezzato è di ottima qualità, ove non si tenga conto di griglie e manufatti che ne limitano la fruibilità e la gradevolezza.

Di converso, realizzare un siffatto progetto in un’area centrale, ad alta densità edilizia servita da strade strettissime, significa favorire piuttosto che scoraggiare una penetrazione più massiccia e caotica del traffico automobilistico nel cuore della città; significa risolvere il problema della sosta a favore di pochi e non quello della mobilità a favore di tutti. Senza dire dei possibili danni agli edifici circostanti, dello snaturamento della piazza ora interessata, come dicevo, da rampe, griglie, gabbiotti per l’ascensore e per i vani scala e, quindi, restituita ai cittadini con ridotta qualità ambientale e di paesaggio urbano.

Quanto al piano economico finanziario, una preventiva programmazione del fabbisogno di parcheggi ed una approfondita indagine sulla domanda di box e posti auto avrebbe potuto evitare il rischio di investimenti frettolosi e la conseguente esigenza di varianti al progetto ed alla convenzione stipulata.

Mi chiedo, a questo punto, se sia stata mai valutata, sul piano economico finanziario, l’ipotesi di realizzare parcheggi di superficie su siti rivenienti dalla demolizione di vecchi ruderi o di fabbricati fatiscenti sparsi lungo la corona circolare compresa tra corso ed extramurale. Se non sia possibile per il Comune realizzare direttamente o incentivare progetti finanziati da privati ai quali garantire la gestione della infrastruttura per un congruo numero di anni, in modo da consentire loro la remunerazione del capitale investito. In questo caso, non ci sarebbero rampe, griglie, scavi, cabine elettriche e gabbiotti; si salvaguarderebbe la falda freatica superficiale; si darebbe respiro all’abitato; si creerebbero isole di verde pubblico; si distribuirebbero le aree di sosta sul territorio.

Il richiamo, ovviamente, torna alla trasparenza ed alla partecipazione. Le opere pubbliche non possono essere programmate al buio, realizzate al buio e poi presentate nella calza della befana. La corsa solitaria del Sindaco coinciderà, temo, con il peggioramento progressivo della condizione della città, sia dal punto di vista urbanistico che da quello sociale e della vivibilità.